.RU
Карта сайта

В настоящее время перевод земель из одной категории в другую становится все более востребованным. Но речь, прежде всего, идет о землях сельхозназначения и - 3


На птичьих правах
Эта история еще раз подтверждает, насколько актуальным сегодня является вопрос об оформлении земельных участков в собственность. Пусть никто не прогоняет и не собирается прогонять человека с огорода, который он возделывает из года в год в поте лица. Но, не являясь собственником, он существует на этом участке, можно сказать, на птичьих правах.
- Если у вас есть земельный участок, но вы не зарегистрировали свои права, то совершать сделки: продавать, отдавать в залог, передавать по наследству такой участок вы не можете. Только собственник имеет право распоряжаться своим имуществом. В то же время, даже будучи собс-твенником нескольких соток, вы не можете делать на своей территории все, что заблагорассудится.
В рамках дозволенного
Земельные участки предоставляются гражданам для индивидуального жилищного строительства, для постройки гаражей и ведения личного подсобного хозяйства.
Участки, предназначенные для ведения подсобного хозяйства, в свою очередь делятся на приусадебные и полевые. Первые находятся в черте населенных пунктов, вторые расположены за чертой поселений.
На земле, которая находится в черте поселения, можно построить баню, теплицу, сарай и прочие хозяйственные сооружения. Можно возвести жилой дом, производственное или иное здание. Важно только, чтобы в процессе строительства не были нарушены градостроительные, противопожарные, санитарно-гигиенические и прочие установленные нормы. Но прописаться в доме, расположенном на участке, который предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, нельзя. На землях сельскохозяйственного назначения недопустимо капитальное строительство жилья. И независимо от того, построили вы маленький бревенчатый домик или трехэтажный кирпичный коттедж, отличающийся архитектурными изысками, плод вашего труда будет иметь статус садового или дачного дома. Так диктует Жилищный кодекс. Оформить прописку возможно лишь в доме, который построен на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.
Чтобы на земле сельскохозяйственного назначения построить полноценный дом и поселиться в нем на законных основаниях, нужно изменить целевое назначение участка. Этой непростой и длительной процедуры не избежать в каждом случае, когда целевое назначение земель идет в разрез с планами по их использованию.
Ситуация из жизни
- Я приобрел участок изначально 'под индивидуальную застройку. Можно ли на этом участке построить автомойку или другой нежилой объект
- Процедура, изменения целевого назначения участков регламентируется Земельным кодексом РФ и Федеральным законом "(переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"(Чтобы перевести землю в иную категорию заинтересованное лицо обращается с ходатайством в исполнительный орган государственной власти.
Ходатайство должно содержать:
- кадастровый номер участка;
- категорию земель, куда входит, уча ток;
- категорию земель, куда его следует перевести;
- обоснование перевода.
К ходатайству прикладываются, следующие документы:
- выписка из государственного земельного кадастра;
- копии документов, удостоверяют! личность заявителя;
- выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Если переводятся земли сельскохозяйственного назначения или иного фонда, то производится расчет потерь. Владелец участка должен оплатить государству недоимки, которые будут вследствие того, что государство не получит продукцию с данной территории. Срок рассмотрения ходатайств для федеральных земель составляет 1 месяц. Для земель муниципальной собственности или субъекта федерации-2 месяца.
Земельный участок:
собственность или аренда?
Прежде чем приобретать земельный участок в собственность или брать его в аренду, необходимо иметь представление о различиях между правом собственности и правом пользования. Также нужно определить, для каких целей вам необходим земельный участок.
Различия в правах на землю
Существуют две основные группы прав на землю: право собственности, определяющее принадлежность имущества, и право пользования, то есть аренда.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он может отчуждать его в собственность других лиц, сдавать в аренду, передавать в довери-тельное управление, отдавать в залог и т.д. Собственник земельного участка может по своему усмотрению возводить на нем здания и сооружения, перестраивать или сносить их, разрешать строительство другим лицам. Помимо прав у собственника существуют обязанности, основным из которых является надлежащее содержание земельного участка. Под этим, прежде всего, подразумевается использование участка по целевому назначению и недопущение ухудшения качества земель.
Собственник также несет риск случайной гибели или порчи своего имущества. Данный риск переходит на владельца земельного участка с момента государственной регистрации права собственности.! .
Право пользования (аренда) представляет собой возможность извлечения из имущества полезных свойств. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены, то в соответствии с категорией земли и видом разрешенного использования.
Арендатор должен своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды. Если арендатор эксплуатирует имущество иначе, чем это предусмотрено условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Основания возникновения прав на землю
В соответствии с ГК РФ право собственности на земельный участок возникает из договоров и иных сделок (например, актов государственных органов и органов местного самоуправления, предусмотренных законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю), а право пользования - из договоров аренды.
Право может возникнуть только на тот участок, который сформирован, в соответствии с законодательством о землеустройстве и земельном кадастре.
После заключения договора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация. "Однако существуют особые случаи, когда государственной регистрации не требуется, Так, в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорится, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Однако придальнейшем совершении сделок с земельным участками, права на которые не был зарегистрированы, или сделок с правам на землю их государственная регистрация необходима".
Различия в процедуре оформления документов
Существуют некоторые различи в оформлении документов при покупке земельного участка, находящегося собственности, и при переуступке прав на арендованный участок.
Если участок находится в собственности, то для регистрации сделки купли-продажи необходимы следующие документы:
- правоустанавливающий документ' подтверждающий право собственности:
на недвижимое имущество;
- свидетельство о государственно регистрации, если право собственности:
зарегистрировано в ЕГРП;
- кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра);
- договор купли-продажи. Если участок находится в аренде, т понадобится:
- зарегистрированный договор аренды;
- соглашение о переуступке прав аренды;
- кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра).
И в том, и в другом случае с собранными документами и их ксерокопиям нужно обратиться в регистрационную палату. После государственной регистрации можно приступать к подготовке разрешительной документации на строительство или к ее переоформлению на имя нового собственника (арендатора), а затем и к строительству.
Собственность или аренда'
Большинство покупателей хотя' приобрести земельные участки, которые находятся в собственности. "Основным фактором, влияющим на выбор права на земельный участок (аренда или собственность) является арендная плата, которая обычно выше, чем налог на землю. По цене участки, находящиеся в собственности и участки, находящиеся в аренде, различаются незначительно".
Если администрация говорит "нет",
или немного о том, как более эффективно
отстоять свои права на земельный участок
Приступая к оформлению в собственность земельного участка, граждане и юридические лица зачастую сталкиваются с сопротивлением со стороны государственных или муниципальных органов. Как правило, единственно верным решением проблемы является обращение в суд. В настоящей статье мы рассмотрим некоторые аспекты судебной защиты в случае отказа органов государственной или муниципальной власти в предоставлении земельного участка в собственность под возведенным объектом недвижимости. Они будут интересны не только землепользователям но и практикующим юристам. Базовый ресурс
Учитывая необходимость построения долгосрочных перспективных планов, большинство землепользователей предпочитают оформить землю в собственность. Однако со стороны государственных или муниципальных органов в таких случаях нередко оказывается противодействие.
Земля представляет собой базовый ресурс, с использованием которого в той или иной степени связано ведение хозяйственной деятельности в любой отрасли. При этом инвестиции в земельные ресурсы остаются крайне рентабельными. Дело в том, что оформление прав на земельные участки является необходимым элементом долгосрочного стратегического планирования бизнеса. От решения земельного вопроса, в конечном счете, зависит стабильность развития компании.
Естественно, что наибольший интерес вызывает оформление прав на земельные участки под уже возведенными объектами недвижимости: производственными и складскими помещениями, объекта-ми транспортной и информационной инфраструктуры.
С принятием Земельного кодекса РФ порядок оформления земельных прав претерпел коренные изменения. Эти изменения коснулись не только процедурных моментов, но и оснований, по которым земля может быть оформлена в собственность гражданина (в том числе, индивидуального предпринимателя) или юридического лица. На сегодняшний день, за отдельными и весьма несущественными исключениями, земельные участки под возведенными объектами недвижимости могут быть предоставлены в собственность или аренду.
Учитывая необходимость построения долгосрочных перспективных планов, большинство землепользователей предпочитают оформить землю в собственность. Однако со стороны государственных или муниципальных органов в таких случаях нередко оказывается противодей-ствие. Чаще всего это выражается в отказе предоставить земельный участок в собственность в связи с тем, что данный участок в принципе не может предоставляться в частную собственность. При этом, как уже отмечалось, под удар ставится не только развитие бизнеса, но и его выживание в условиях резко обостряющейся конкурентной борьбы. Не стоит забывать, что узаконенные земельные отношения дают несомненные конкурентные преимущества.
Зачастую единственным вариантом преодоления сопротивления административных органов выступает механизм судебной защиты. Но, к сожалению, судебные споры о правах на землю требуют значительных затрат времени и сил. Сталкиваясь с первым же противодействием ад-министрации, большинство землепользователей отказываются от дальнейшей борьбы. И это несмотря на то, что отказ органов публичной администрации зачастую является необоснованным.
Надлежащий судебный орган
Итак, вам отказано в предоставлении земельного участка в собственность. В связи с этим возникает резонный вопрос: в какой судебный орган и с каким заявлением следует обратиться?
Выбор судебного органа зависит от того, кто обратился за предоставлением земельного участка. Если инициатором предоставления земельного участка в собственность является индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, с иском общей юрисдикции. При этом в любом случае обращаться следует в судебный орган по месту нахождения земельного участка.
Следует обращаться в арбитражный суд. Если же администрация отказала в предоставлении земельного участка в собственность физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, либо некоммерческой организации, надлежащим органом, который уполномочен на рассмотрение соответствующего спора, будет районный суд.
Требование о понуждении заключить договор купли-продажи
Более сложным является вопрос о том, какие требования следует заявлять в исковом заявлении. Практика выработала два возможных варианта судебной защиты. Первый состоит в понуждении административного органа заключить договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка, второй - в признании незаконными действий или решения соответствующего органа, а также обязании изготовить и передать землепользователю соответствующий проект договора купли-продажи. Первый из этих вариантов имеет одну весьма интересную особенность: требуя у администрации заключить договор купли-продажи интересующего вас земельного участка, вы будете обязаны представить в суд соответствующий проект договора. В противном случае, суд имеет все основании отказать в удовлетворении заявления. Даже если суд в отсутствие проекта по каким-либо причинам обяжет отказавший в предоставлении земельного участка орган заключить с вами договор купли-продажи, такое решение наверняка будет отменено вышестоящими судебными инстанциями.
Так, общество с ограниченной ответственностью "Р." обратилось в арбитражный суд с иском об обязании администрации заключить договор купли-продажи земельного участка. Суд первой инстанции с доводами заявителя не согласился и в иске отказал. Арбитражный суд апелляционной инстанции иск удовлетворил и возложил на администрацию обязанность заключить с заявителем договор купли-продажи, подготовить проект этого договора и направить его обществу в месячный срок со дня вынесения постановления суда апелляционной инстанции. Однако, рассмотрев дело в порядке надзора, Президиум Высшего Арбитражного Суда.
Требование о признании незаконными действий органа администрации.
В связи с этим, более перспективным является обращение в суд с иском о признании незаконными действий или решения органа государственной или местной администрации об отказе в предоставлении в собственность земельного участка. Поскольку в соответствии с Земельным кодексом администрация, в случае принятия положительного решения, обязана изготовить и передать вам проект договора купли-продажи, вы также вправе требовать изготовления и передачи в установленный срок (две недели) проекта соответствующего договора.
Для примера приведем следующее дело. В 1992 году Обществу с ограниченной ответственностью "Т" в постоянное бессрочное пользование был предоставлен земельный участок. В 2006 году Общество обратилось в администрацию муниципального образования с заявлением о выкупе ранее предоставленного участка на основании Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ. Однако администрация в предоставлении земли отказала, сославшись на то, что на испрашиваемом участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности. Считая отказ неправомерным, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка и об обязании админи-страции изготовить и передать проект договора купли-продажи соответствующего участка. Рассмотрев дело, арбитражный суд пришел к выводу, что отсутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, В связи с этим, установив, что отказ в приватизации земли не имеет под собой правовых оснований, арбитражный суд возложил на администрацию обязанность изготовить и передать заявителю проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка. Вы-шестоящими судебными инстанциями решение было оставлено без изменения.
2014-07-19 18:44
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • © sanaalar.ru
    Образовательные документы для студентов.