.RU
Карта сайта

2.3. Методические подходы к определению арендной платы


Арендные отношения между арендатором и арендодателем осуществляются с помощью такой формы экономических отношений, как арендная плата, которая, при прочих равных условиях, позволяет, согласно договора, распределить вновь созданную стоимость.
В особых случаях (социальная аренда) арендная плата может ограни-читься суммой амортизационных начислений. Но если арендуются помещения с целью производства товара, то арендная плата устанавливается с прибыли. Если это непроизводственные помещения, и они не выступают в качестве средства производства, то это не источник прибыли, то есть это не классическая аренда. Скажем, арендует общественная организация (клуб, детская секция и т.п.) — это, по сути, имущественная аренда.
В настоящее время отсутствует единая общероссийская методика определения арендной платы за нежилые помещения. Все крупнейшие муниципальные образования (Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород) имеют свои методики, многие муниципальные образования копируют или модифицируют методические разработки, функционирующие в крупных городах России. Однако следует отметить, что попытки формирования общих правил подхода к определению арендной платы предпринимались.
Арендная плата за муниципальные нежилые помещения может рассчитываться несколькими методами. Все зависит от объекта соблюдения интересов сторон. Арендная плата устанавливается на базе ставки за квадратный метр помещения или на основе расчетной стоимости 1 кв.м. нового строительства, при этом учитываются в максимальной мере показатели, характеризующие качество нежилого помещения, и показатели рентабельности. По методике Министерства строительства РФ, годовая арендная плата за 1 кв.м. нежилых помещении для предприятий и организации устанавливается не ниже сложившегося в предшествовавшем году уровня.
В Москве вначале применялась методика установления арендной платы за нежилые помещения, основанная на балансовой стоимости 1 кв.м. нового строительства с дифференциацией по качественным и территориальным признакам. А затем, в соответствии с Постановлением правительства Москвы от 14 октября 2003г. Х«861-ПП и Постановлением правительства Москвы от 30 ноября 2004г. №838-ПП, было признано целесообразным руководствоваться рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.
По мнению профессора Горемыкнна В.А., арендная плата включает величину возвратной стоимости, величина которой известна заранее, и часть прибыли в относительном размере, не менее ссудного процента. В предлагаемой им формуле состав арендной платы (Ап) включает:
Лп - Ам + Ск + Ни + П, где:
Лм —амортизация; С* —средства на капремонт; Н„ —налог на имущество и П — прибыль.
В Санкт-Петербурге расчет арендных ставок основан на балансовой стоимости нежилого объекта с учетом технических характеристик, привлекательности территории и зональных коэффициентов. В Нижнем Новгороде ис-пользуют систему базовых ставок арендной платы с системой коэффициентов, учитывающих характеристику нежилого помещения, приоритетность, социальную значимость и другие. При оценке реальной стоимости объекта используются цены, складывающиеся на рынке недвижимости. Причем, авторы модели расчета арендной платы из Нижнего Новгорода считают, что единственной информацией о продаже нежилых помещений в объеме, необходимом для устойчивой статистической обработки, выступают данные по приватизации нежилых помещений муниципальной собственности. По нашему мнению, основываться на данных по стоимости приватизированных объектов чрезвычайно рискованно, т.к. уровень субъективизма и коррупции при таких сделках исключительно высок.
Расчет арендной платы за нежилые помещения осуществляется в Нижнем Новгороде по следующей схеме:
A- S х Ag х Ким<а. х К-гер. х Ку,
Где S — площадь арендованного помещения; А6 — базовые ставки; КИмл— коэффициент индексации базовых ставок; К1Ср — территориальный коэффициент; Ку —коэффициент удобства доступа к помещению. При расчете суммы, подлежащей оплате, вводится коэффициент льготирования.
Современная методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, утверждена Постановлением Правительства Москвы 14 октября 2003г. №861-ПП (с изменениями внесенными Постановлением правительства Москвы от 30 ноября 2004г. №838-ПП).
Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые от-дельно:
Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;
Доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.
Формула расчета арендной платы имеет следующий вид:
ЛПЛ = А„ф + ЛЛох = (ОТ + HKJIP + СТР) + (ОЦ х S х Кд х Ккор), где:
АПЛ — годовая величина арендной платы;
AWTP — затратная составляющая арендной платы;
Адок—доходная часть арендной платы;
ОТ — отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды. ОТ определяется по формуле:
ОТ = Стос х Кот, где
С|шс — полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года). Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка;
Ког — коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;
HKJ1P — величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;
СТР — величина страхового взноса за арендуемый объект;
ОЦ — оценка стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;
S — площадь арендуемого объекта;
Кд — коэффициент доходности от использования объектом нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;
Ккор — корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора и социальную направленность его деятельности. Корректирующий коэффициент устанавливается в диапазоне от "О" до "Р\ Нулевой коэффициент вво-дится для организаций, финансируемых из бюджета Москвы, и для тех, кому установлена минимальная)2арендная плата. Коэффициент 0,5 устанавливается для арендаторов, инвестирующих в социально-культурную, просветительскую и производственную сферы, а также для субъектов малого предпринимательства и унитарных предприятий Москвы. Для остальных арендаторов вводится корректирующий коэффициент единица. Муниципалитеты крупных городов, имея в подавляющем большинстве случаев дефицитный бюджет, пытаются за счет повышения арендных ставок на свое имущество повысить доходную часть своего бюджета, причем это делается из года в год, вне зависимости от уровня инфляции и без дос-таточного экономического обоснования.
^Минимальная стапга арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при кшорой предполагается «нулевая» доходность города за пользование нежилыми помещениями. Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.
Таблица 9
Показатели роста арендной платы в г. Москве Показатели 2004г 2005г Рост Коэффициент доходности (%) 10 15 На 5 пунктов Коэффициент отчисления на реновацию (%) 2,5 2,5 — Минимальная ставка арендной платы (руб. за кв.м.) 690 760 10.1%
Как видно из представленной таблицы, рост показателей, характеризующих размер арендной платы, во-первых, не имеет методического обоснования, во-вторых, не привязан даже к показателю инфляции. В основе подхода к оценке заложена рыночная величина годовой арендной платы, указанная оценщиком еще при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.
Такой же подход используется при определении стартовой цены ставки арендной платы за объекты нежилого фонда, выставляемые на аукцион. Одновременно постановлением Правительства Москвы от 30 ноября 2004г. №838- ПП отмечается, что на 2005 год по договорам аренды, заключенным ранее, и срок действия которых не истек (действующим), и договорам аренды, заключаемым на новый срок с прежними добросовестными арендаторами, не допускается рост арендной платы на 2005 год более чем на: 25% для льготных категорий арендаторов и арендаторов, которым ставка арендной платы установлена в особом порядке; и 50% для остальных.
По договорам аренды, по которым в 2004 году расчет арендной платы производится с применением коэффициента видов деятельности равного 2, 3, 4 (K^ = 2, 3, 4), ставка арендной платы на 2005 год определяется путем индексации ставки арендной платы, действовавшей в 2004 году. Коэффициент индек- сации устанавливается для льготных категорий арендаторов и арендаторов, которым ставка.арендной платы установлена в особом порядке — 1,25; для остальных организаций — 1,5, то есть, по сути, размер повышения арендных ставок решается волевым методом, нанося чувствительный удар в первую очередь по малому предпринимательству.
В принципе, арендная плата — это результат равноправных экономических отношений между собственником и арендатором по рациональному распределению прибавочной стоимости в процессе эксплуатации арендованного имущества. Здесь же присутствует и интерес государства, которое получает соответствующие отчислениям зависимости от размера арендных платежей. Поэтому экономически обоснованный подход к определению размера арендных платежей имеет непосредственное отношение к стимулированию субъектов арендных отношений. При низких платежах может не хватить средств для текущего и капитального ремонта и возможна деградация недвижимости, при высокой арендной плате у арендодателя теряется материальная заинтересованность, и объекты недвижимости выпадают из производственного оборота. Необходим взвешенный подход, позволяющий учесть интересы всех субъектов-арендных отношений и отработать общие методические подходы к оценке основных составляющих арендной платы.
Существующие подходы к расчету арендной платы за нежилые помещения основываются на сочетании затратной и доходной составляющих арендной платы с учетом дифференциации по видам деятельности. Как известно, арендная плата включает возмещение прошлых затрат в виде процента на капитал и ренту как часть дополнительного дохода, не связанного непосредственно с предпринимательской деятельностью. Размер арендной платы должен быть таким, чтобы при уплате земельного и других налогов у арендодателя не исчезала его земельная рента.
Арендная плата не должна подрывать возможность расширенного воспроизводства, и при определении ее величины необходимо соблюдать следующие принципы: материальная заинтересованность арендатора в эффектив- ном использовании ресурсов и дальнейшем развитии производства; обеспечение уровня рентабельности, который необходим для нормального функциони-рования; установление размера арендной платы и ее форм, с учетом всех конкретных условий производства и реализации продукции.
Арендная плата в принципе должна включать все затраты (в том числе амортизацию), связанные с поддержанием имущества в рабочем состоянии, и все платежи, которые связаны с налогообложением, а также обеспечивать определенный норматив прибыли за использование арендованного имущества.
Необходимо учитывать, что сам процесс сдачи в аренду нежилых помещений требует дополнительных затрат при поиске арендатора. Это затраты на рекламу, предпродажную подготовку, оформление разрешительных документов, комиссионные расходы и другие. То есть речь идет о транзакционных издержках.
Все это приводит к тому, что заявленная арендная плата ниже фактической. Ее величина, при проведении сделок с жилой и нежилой недвижимостью, на рынках Москвы и Санкт-Петербурга составляет до 10% цены объекта, в странах с развитыми рыночными отношениями — около 5-6%'. Поэтому в формулу, характеризующую арендную плату, следует ввести поправку на коэффициент транзакционных затрат (Т,).
При оценке нежилых помещений и сдачи в аренду техники, обязательным элементом арендной платы выступают амортизационные отчисления (возвратная стоимость арендованного имущества), которая априори принадлежит арендодателю. Амортизация, как величина заранее известная, не может выступать элементом торга, и поэтому закладывается в состав арендной платы как константа на весь нормативный срок использования имущества (Ам). Учитывая роль и значение амортизации при определении арендной платы, остановимся на ней более подробно.
Амортизация при любой аренде — обязательный элемент, включаемый в состав арендной платы. Амортизация означает целевое накопление денежных средств и их применение для возмещения изнашивающихся основных фондов. Амортизация включается в общую сумму затрат, в себестоимость продукции. Если до реформирования амортизационные отчисления накапливались на спсцсчстах, и их расходование контролировалось, то в настоящее время предприятия распоряжаются этими финансовыми средствами по собственному усмотрению, не аккумулируя их на спецсчете в банке.
В налоговом учете свои критерии отнесения основных средств к амортизируемым. Их устанавливает статья 256 НК РФ. Эти критерии являются общими для всех организаций, в том числе и некоммерческих. Амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признается имущество, которое, во- первых, находится у налогоплательщика на праве собственности, во-вторых, используется им для извлечения дохода, в-третьих, имеет срок полезного ис-пользования более 12 месяцев и, в-четвертых, первоначальной стоимостью более 10000 рублей.
В соответствии с п.З ст.259 второй части налогового кодекса, с 2002г. начисление амортизации для цели налогообложения по объектам недвижимости производится линейным методом, то есть равными долями по одинаковой норме на весь срок использования имущества. По российскому законодательству, предприятие может использовать ускоренную амортизацию, что позволяет уменьшить сумму прибыли, подлежащую налогообложению, и стимулировать внедрение инноваций. Однако рост себестоимости в условиях рынка, как пра-вило, приводит к росту цен и снижению спроса, что в конечном итоге отражается на темпах экономического роста. Так что процесс ускоренной амортизации достаточно противоречив: с одной стороны, он обссисчнваст восироизвод- ственныи процесс на более качественной основе, с другой - через рост затрат ведет к росту цен.
Учитывая роль и значение амортизации в обеспечении процесса воспроизводства основных фондов, целесообразно принять специальный закон об амортизации, в котором следует закрепить не только порядок начисления амортизации, но и целевое использование начисленных сумм. При этом необходимы и санкции. В случае нецелевого использования - включать эти суммы в состав налогооблагаемой прибыли и взимать штраф (в США при использова-нии амортизационных отчислений не на реновацию, а на другие цели, фирма перечисляет в бюджет не только эту сумму, но и штраф).
Необходимо также унифицировать методы учета амортизации в бухгалтерском и налоговом учете. В налоговом учете амортизация начисляется с месяца, следующего за тем, когда имущество ввели в эксплуатацию (п.2 ст.289 Налогового Кодекса РФ). В бухгалтерском учете амортизацию можно начинать со следующего месяца после того, как объект учли на счете 01. Это касается и имущества, которое не ввели в эксплуатацию, а также находящегося в запасе. Получается, что чем раньше в бухучете начисляется амортизация, тем меньше будет налог на имущество.
Накопление достаточно крупных сумм амортизации требует учета инфляционного фактора — необходима их индексация и страхование рисков, связанных с обесцениванием амортизационных отчислений.
Формирование амортизационного фонда, по сути, выступает как самострахование полного износа основных средств, и существенных отличий по своей целевой направленности между этими категориями нет. Ибо в соответствии с законом, страхование представляет собой отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий). И в этой связи надежное страхование амортизационных фондов в современных условиях мо-жет обеспечить их участие в воспроизводственном процессе.
Как известно, нормы амортизации во всем мире устанавливает государство, амортизация освобождается от налогов, и государство вправе, разумеется, регулировать ее использование, а это, в первую очередь, инвестиционный ресурс, а не средство погашения текущих затрат предприятий. Если амортизация не будет работать как инвестиционный ресурс — неизбежно старение основных фондов и регресс экономики:
Важнейшей составной, стимулирующей частью арендной платы выступает чистый доход или прибыль. Размер прибыли иногда соотносят с банковским процентом, иногда приравнивают к сумме прибыли, которую могли бы получить в процессе производства (при прочих равных условиях), и которая может обеспечить как простое, так и расширенное воспроизводство.
Проведенный обзор различных методических подходов к определению арендной платы показывает, что в процессе расчета используются различные экономические показатели, характеризующие как затраты, так и включаемый в арендную плату доход, причем ни в одной методике не раскрывается его эко-номическая сущность.
Так, например, в Москве при расчете арендной платы учитывается доходная часть, равная чистому доходу собственника, в Нижнем Новгороде — прибыль. В этой связи необходимо четко представлять экономическую сущность анализируемых показателей.
Чистый доход является важнейшим результативным показателем производства. К.Маркс писал: «...чистым доходом в действительности является избыток продукта (или его стоимости) над той его частью, которая возмещает авансированный капитал — как постоянный, так и переменный. Следовательно, чистый доход состоит просто-напросто из прибыли и ренты ...». Касаясь метода расчета чистого дохода, К. Маркс отмечал, что «чистый доход определяется не стоимостью совокупного продукта, а избытком стоимости совокуп- ного продукта над стоимостью авансированного капитала, или величиной прибавочного продукта по сравнению с совокупным продуктом».
Различают чистый доход общества и чистый доход предприятия (как создаваемая на предприятии часть чистого дохода, включающая стоимость прибавочного продукта и часть необходимого, произведенного коллективом предприятия).
Чистый доход общества представляет собой денежную форму выражения продукта для общества, создаваемого прибавочным и частично необходимым трудом работников материального производства. Чистый доход общества содержит следующие конкретные формы: централизованный чистый доход государства и чистый доход предприятий. Централизованный чистый доход государства образу-ется за счет части прибыли предприятий, налогов и др.
Чистый доход предприятий проявляется в различных формах. Чистый доход, полученный от реализации продукции, принимает форму прибыли. Часть чистого дохода используется на потребление и накопление в натуральном виде. Определенная часть чистого дохода предприятий в виде налога поступает в бюджет. И, наконец, в ряде предприятий добавочный чистый доход принимает форму дифференциальной ренты.
Как видно из приведенного перечня, чистый доход не всегда адекватен прибыли, и при использовании его при расчете арендной платы необходимо уточнять, что конкретно представляет чистый доход.
Достаточно широкую градацию имеет и методика определения прибыли. Прибыль, как превышение доходов над расходами, подразделяется на: 1) чистую, которая остается после расчетов по налогам и других отчислений; 2) бухгалтерскую, которая рассчитывается как разница между выручкой от реализа- ции и бухгалтерскими издержками; 3) общую прибыль — валовую прибыль, фактическую, которая измеряется как разница между выручкой и издержками, включающими действительные издержки в амортизацию. Выделяют еще прибыль экономическую — как разницу между совокупными доходами и совокупными экономическими издержками (включающими альтернативные издержки распределения капитала владельца) за определенный период.
В методологии оценки затрат, при расчете прибыли для определения арендной ставки принципиально важно соблюсти общие, сопоставимые подхо-ды оценщиков и налоговых органов при оценке услуг, работ и т.п. Актуальность такого подхода объясняется тем, что в системе российского учета затрат для бухгалтерских целей и налогов — не совпадают.
С одной стороны, предприятия заинтересованы в максимальной мерс учесть все затраты, связанные с себестоимостью продукции, и, соответственно, уменьшить за счет этого облагаемую прибыль. С другой стороны, налоговые органы вмешиваются в этот процесс, если посчитают, что цена сделки вызывает у них сомнение. Как известно, ценой реализации товаров, работ, услуг, используемой при расчете налогов, выступает цена сделки, указанная сторонами. И пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Но согласно ст.40 НК РФ, налоговые органы вправе в ряде случаев проверить правильность применения цен по сделкам, если, например, они отклоняются на 20% от уровня цен, применяемых по идентичным работам (услугам). В этом случае происходит доначисление налогов и пени, рассчитанных исходя из реально сложившихся рыночных цен.
При сложившемся налоговом законодательстве и при наличии плана по сбору налогов для пополнения доходной части, складывается парадоксальная ситуация, когда может искусственно завышаться налогооблагаемая прибыль, что снижает возможности предприятий по обеспечению процесса расширснно- го воспроизводства. При таких условиях целесообразно при расчете арендной платы учитывать налогооблагаемую прибыль (Пн).
Своя специфика наблюдается и при арендных отношениях с землей. Следует учитывать, что земля не продукт труда и, следовательно, стоимости не имеет. Поэтому в условиях ее аренды ее цена основывается не на стоимости, а на сумме того дохода, который может быть получен вследствие ее использования. К.Маркс характеризовал цену земли как покупную цену той земельной ренты, которую она приносит, рассчитанную в соответствии с обычной про-центной ставкой. Арендодатель получаст от сданной в аренду земли арендную плату, включающую ренту и некоторые другие платежи в соответствии с заключенным договором.
Для расчета величины арендной платы используют формулу цены земли— капитализированной ренты, рассматриваемой как процент на капитал. Сумма, получаемая собственником при реализации земли или долгосрочной аренде, помещенная в банк, должна обеспечить ему доход не меньше, чем получаемая рента. На основании величины ренты и нормы банковского процента (На) определяют цену земли (Ц,). Используется следующая формула Ц, = (R/HfOxIOO. Сумма рентных платежей, по сути, прибыль (при прочих равных условиях), должна обеспечить процесс расширенного воспроизводства. Общую сумму капитализированной прибыли корректируют с учетом коэффициента эффективности капитальных вложений.
Метод капитализации земельной ренты достаточно растяжим во времени, и, следовательно, возможны колебания ценообразующих факторов. Поэтому возможно использовать альтернативный метод оценки, основанный на использовании собственного участка, например, для строительной деятельности. Такую землю можно оценить с учетом всех затрат, включая инфраструктурные на квадратный метр жилой площади (нежилой площади). Как сама цена земли, так и арендная плата и, соответственно, земельный налог определяется качествен-ными показателями земельных участков и их местоположением. Дифференциация этих условий с учетом форм собственности, по сути, предопределяет получение дополнительного дохода и, как следствие, дифференциальной ренты.
Следовательно, государство, как владелец земли, должно сохранять у себя всю монопольную ренту, включая ее в земельный налог и учитывая в аренд-ной плате. Что касается дифференциальной ренты, то следует учитывать, что, во-первых, дифренту 1 и дифренту 2 сложно количественно различить и разделить, но при этом следует учесть, что рента, связанная с естественными условиями, должна поступать земельному собственнику и включаться в арендную плату. Та же часть ренты, которая определяется интенсивными факторами (до-полнительные вложения труда и капитала), то есть дифференциальная рента 2, должна оставаться арендатору.
Земельную ренту следует рассматривать как форму реализации земельной собственности. Субъекгами рентных отношений, между которыми распределяется рента, выступают: собственник земли, реализующий свое право на ренту в виде арендной платы; землепользователи — в виде избытка рентного дохода над арендой, и государство, получающее свою часть ренты за счет налоговой системы. При таком подходе земельный налог, как налог на ренту, по супі, выступает как налог на аренд)'.
Таким образом, арендодатель в процессе сдачи в аренду любого имущества должен обеспечить такой размер арендной платы, чтобы у него через систему налогообложения не изымалась дифференциальная рента I. В свою очередь, арендодатель должен оставлять предпринимательский доход. Следовательно, арендная плата не должна превышать земельной ренты, а земельный налог — арендную плату.
В условиях перехода к рыночным отношениям возникло определение расхождения между отношением собственности на рентообразующий ресурс и его использованием. Объединения, компании и холдинги, не будучи собственниками в институциональном плане, используют землю, природные и другие ресурсы, как монополисты, следовательно, у них оседает и рента. Произошла, по сути, деформация рентных отношений, вместо того, чтобы рента оставалась в руках общества в лице государства, она оседает в рентообразующих отраслях, которые и используют весь рентный ресурс.
Таким образом, арендная плата (Ар) должна включать затратную часть (3), связанную с частью амортизации, транзакционными расходами и налогообложением (Н), то есть затратная часть включает (3 - Ам + Т, + Н) , далее учитывается доходная часть в размере налогооблагаемой прибыли (Пн). Кроме этого, общий размер арендной платы, ежегодно пересматриваемый, необходимо корректировать на показатель годовой инфляции (Ито>ф). Таким образом, формула для расчета арендной платы будет выглядеть следующим образом:
Ар = (Ам + Т, + Н+П„)*Имаф
2014-07-19 18:44
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • Контрольная работа
  • © sanaalar.ru
    Образовательные документы для студентов.